Beaucoup de propriétaires genevois découvrent la règle après coup. Ils ont mis leur appartement en ligne, les réservations sont venues, puis un voisin, une régie ou un syndic a rappelé qu’à Genève, on ne loue pas son logement en courte durée comme on veut.
La limite existe pourtant depuis 2018 et elle est simple à énoncer. Quatre-vingt-dix nuits par an, pas une de plus, sauf autorisation.
Ce qui l’est moins, c’est ce que cette limite implique concrètement. Sur le calcul de rentabilité, sur les démarches à effectuer et sur ce qui se prépare du côté du canton.
D’où vient cette limite de 90 jours ?
Genève souffre d’une pénurie de logements installée. On parle de pénurie sous un taux de vacance de 1,5 %. Le canton se situe durablement en dessous, toutes catégories confondues.
Le Conseil d’État a modifié en mars 2018 le règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation. Ce texte, le RDTR, s’est vu doter d’un article 4A qui plafonnait alors la location de courte durée à 60 jours par an. Une décision de justice rendue en avril 2019 a porté ce plafond à 90 jours.
Genève est ainsi devenu le premier canton suisse à encadrer cette pratique. La Confédération laisse le sujet aux cantons, ce qui explique l’absence de règle uniforme d’un bout à l’autre du pays. Vaud applique une logique voisine dans les districts en pénurie, le Valais fonctionne par plans de zone.
Que se passe-t-il quand on dépasse 90 nuits ?
Deux mécanismes se déclenchent, et ils sont plus lourds qu’une simple amende.
Le premier relève du droit de l’aménagement. Au-delà du plafond, la location cesse d’être un usage d’habitation et devient un changement d’affectation. Or la LDTR encadre strictement ces changements. Les surfaces de logement supprimées doivent être compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement, dans les environs directs. Autant dire que pour un particulier, la voie est fermée.
Le second relève du droit commercial. Lorsque le logement sert de manière régulière et continue à héberger des hôtes, l’activité est réputée exercée à titre professionnel. Elle réclame alors une autorisation de la Police du commerce et de la lutte contre le travail au noir. Bon à savoir, il est possible de solliciter en amont une décision du canton pour savoir si votre projet tombe sous cette obligation.
La conséquence pratique est contre-intuitive. Puisque le nombre de nuits est bloqué, la seule variable qui reste est la qualité de chaque nuit vendue. Taux de remplissage sur les périodes fortes, prix moyen, notes des voyageurs, rapidité de réponse. C’est précisément ce qui explique le développement d’acteurs comme Conciergerie Léman une conciergerie airbnb à Genève et sur le bassin lémanique, dont le métier consiste à concentrer le rendement sur un quota de nuits contraint plutôt qu’à multiplier les séjours.
Le registre cantonal, ce qui se prépare
Jusqu’ici, le contrôle reposait pour l’essentiel sur la dénonciation. Peu de dossiers, très peu de sanctions.
En avril 2026, le Conseil d’État a annoncé préparer un registre obligatoire des logements proposés en location de courte durée. L’objectif affiché est de faire respecter la limite légale et de repérer les logements sortis du marché locatif. Les chiffres avancés expliquent cette fermeté. Plus d’un appartement sur deux proposé à Genève serait disponible au-delà du plafond. Près de 18 % seraient effectivement loués plus de 90 nuits par année. Inside Airbnb recensait 2 661 logements dans le canton en 2025. Le dispositif n’était pas encore entré en vigueur à la rentrée 2026, vérifiez son état d’avancement sur ge.ch avant de vous lancer.
Le message de fond, lui, ne changera pas. La tolérance de fait qui a prévalu pendant sept ans touche à sa fin.
Quelles obligations s’ajoutent au plafond ?
Trois démarches accompagnent la location, et la dernière surprend presque tout le monde.
La taxe de séjour d’abord. Elle est due par personne et par nuitée, pour tout hôte de passage qui n’a pas son domicile fiscal dans le canton. Les montants de base figurent à l’article 16 du règlement d’application de la loi sur le tourisme. Depuis l’accord signé entre le canton et la plateforme, Airbnb la collecte et la reverse directement, à hauteur de 4,25 francs par personne et par nuit pour les réservations de moins de quarante jours. Si vous louez hors plateforme, la collecte vous revient.
La fiscalité ensuite. Les revenus tirés de la location sont imposables et doivent figurer dans votre déclaration, qu’ils relèvent du rendement immobilier ou d’une activité indépendante selon les cas.
L’annonce des voyageurs étrangers enfin. Tout hôte qui héberge un étranger à titre onéreux doit en informer les autorités policières dans les meilleurs délais, en vertu de la loi fédérale sur les étrangers et l’intégration. Cela suppose d’ouvrir un compte e-démarches et de transmettre les informations requises. Sur un marché genevois où la clientèle est massivement internationale, cette formalité concerne quasiment chaque séjour.
Locataire ou copropriétaire, en avez-vous seulement le droit ?
Le plafond de 90 jours relève du droit public. Il ne dit rien de votre droit privé à louer. C’est là que beaucoup de projets s’arrêtent.
Si vous êtes locataire, la mise en location de courte durée s’analyse comme une sous-location. L’article 262 du Code des obligations impose l’accord préalable du bailleur, qui peut refuser dans plusieurs cas prévus par la loi. Sous-louer sans cet accord expose à la résiliation du bail.
Si vous êtes propriétaire en PPE, le règlement d’administration et d’utilisation prime. De nombreuses copropriétés genevoises interdisent explicitement la location brève, pour des raisons de tranquillité et de sécurité des accès. Lisez ce document avant toute autre démarche, il tranche la question en cinq minutes.
Sur 90 nuits, la location courte durée reste-t-elle rentable ?
La question mérite d’être posée honnêtement, parce que le plafond change complètement l’arithmétique.
Un bail classique vous assure douze mois de loyer avec une gestion légère. La location courte durée vous offre au mieux trois mois d’exploitation, avec un ménage entre chaque séjour, du linge, des arrivées à gérer et une part de vacance locative sur les neuf mois restants.
Posez le calcul dans ce sens. Prenez votre loyer annuel réaliste en bail classique, divisez-le par 90. Vous obtenez le revenu net par nuit qu’il faut atteindre pour simplement faire jeu égal. Retranchez ensuite les charges réelles, ménage, blanchisserie, consommables, commission de plateforme, éventuelle commission de gestion. Le seuil devient nettement plus élevé qu’il n’y paraît.
Le modèle tient dans deux situations. Un logement bien placé qui capte les périodes à forte demande, salons, sessions internationales, événements sportifs. Ou un logement que vous occupez une partie de l’année et qui, sinon, resterait vide.
En dehors de ces cas, le bail classique reste souvent plus solide.
Faut-il regarder de l’autre côté de la frontière ?
Beaucoup d’hôtes du bassin genevois ont fait ce calcul avant vous. Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois, Ferney-Voltaire et le Pays de Gex accueillent une part croissante de la clientèle qui travaille ou visite Genève.
Le cadre français est différent, pas nécessairement plus souple. Une résidence principale reste plafonnée à 120 nuits par an, seuil que certaines communes tendues abaissent à 90. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré via un téléservice national et afficher son numéro d’enregistrement sur les annonces. Les copropriétés peuvent désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était requise.
L’arbitrage n’est donc pas entre une zone réglementée et une zone libre. Il porte sur le type de contrainte, sur la fiscalité applicable et sur la clientèle que vous visez.
Par où commencer si vous vous lancez ?
Trois vérifications avant toute mise en ligne, dans cet ordre.
Ouvrez le règlement de votre PPE ou votre bail. Si la location brève y est interdite, le sujet est clos et vous avez économisé des semaines.
Comptez ensuite vos nuits sur douze mois glissants, pas sur une année civile. C’est la lecture que retiendront les autorités en cas de contrôle. Un calendrier de réservation se remplit plus vite qu’on ne l’imagine.
Ouvrez enfin votre compte e-démarches avant le premier voyageur étranger, pas après. La formalité prend quelques minutes en amont et devient inconfortable une fois les séjours enchaînés.
Le reste, prix, photographies, calendrier, accueil, relève de l’exploitation. Mais aucun de ces leviers ne rattrapera un dossier qui n’aurait pas dû exister.